Luciano Knoepke
Acesse: Usucapião Extrajudicial - 11/06/2018 11:06 - Atualizada em: 15/06/2018 :
1- Conceito de usucapião
Na lição de Venosa (2014, p. 120), “usucapir é adquirir a propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo”.
A usucapião é uma das formas de aquisição originária da propriedade. Diz-se originária aquela em que não há nenhuma relação com o titular anterior.
O Professor Venosa (2014, p. 206) define a Usucapião como “o modo de aquisição da propriedade mediante a posse suficientemente prolongada sob determinadas condições”.
2- Modalidades de usucapião
a) Ordinária ou comum:
- Bens móveis: prevista no artigo 1260 do Código Civil (CC/2002). Está atrelada a 3 (três) anos de posse contínua e incontestada. Depende ainda de possuir justo título e boa-fé.
- Bens imóveis: disposto no artigo 1242, também depende de posse mansa e pacífica por, com justo título e boa-fé.
b) Extraordinária:
A lei exige posse contínua e incontestada por 15 (quinze) anos, e independe da existência de justo título e boa-fé (art. 1238, CC/2002).
Segundo o parágrafo único do art. 1238 do Código Civil, o tempo de 15 (quinze) anos poderá ser reduzido para 10 (dez) anos se houver estabelecido no imóvel moradia habitual ou serviços de cunho produtivo.
c) Especial urbana:
Essa modalidade está prevista na Constituição Federal, art. 183
no Estatuto da Cidade, art. 9º e no Código Civil, art. 1240.
Quanto aos requisitos: possuidor de área urbana que não ultrapasse 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) durante 5 (cinco) anos e sem oposição.
d) Especial rural:
A usucapião especial rural está disposta no art. 191 da CF/88 e no art. 1239 do Código Civil.
Nessa modalidade se enquadram àqueles que possuírem por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, área em zona rural com até 50 (cinquenta) hectares. Também é indispensável que seja utilizada de maneira produtiva por seu trabalho ou de sua família e ainda que tenha moradia na propriedade.
Essas são as modalidades mais conhecidas, mas há outras, como, por exemplo, a coletiva, de interesse social, indígena, especial urbana por abandono de lar.
Agora que fizemos essa introdução à Usucapião, vamos entrar no mérito da Usucapião Extrajudicial.
3- Usucapião extrajudicial
A usucapião extrajudicial não é novidade em nosso ordenamento jurídico, pois a Lei nº 11.977/2009 já autorizava nas regularizações fundiárias de interesse social. Apesar de restrita, era possível usucapir administrativamente nessa relação disposta na Lei nº 11.977/2009.
Entretanto, foi através do novo Código de Processo Civil que avançamos um pouco no processo de desjudicialização com o objetivo de trazer maior celeridade aos procedimentos e tentar desinchar o Judiciário.
Sendo assim, a Lei nº 13.105/2015 incluiu o artigo 216-A na Lei nº 6.015/1973, mais conhecida como Lei de Registros Publicos (LRP).
Desta maneira, sem prejuízo da via judicial, uma vez cumprido os requisitos é possível requerer o reconhecimento extrajudicial de usucapião em todas as suas modalidades.
4- Requerimento e documentação necessária
No procedimento da usucapião extrajudicial é indispensável que o interessado esteja representado por advogado.
O requerimento deve ser instruído com os seguintes documentos:
a) Ata notarial:
Segundo o art. 216-A, inciso I, da LRP, a Ata notarial será lavrada pelo tabelião. Nesse documento será atestada a posse do requerente e de seus antecessores. A Ata notarial é um instrumento público e nela será descrita a situação, porém não emitirá juízo de valor.
b) Planta e memorial descritivo:
Nos termos do inciso II, do art. 216-A, da LRP, será assinada por profissional habilitado do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). A planta tem a função de registrar a localização do imóvel em relação a logradouros, bem como, de anotar as dimensões do imóvel, a orientação geográfica, dentre outros elementos. Por sua vez, o memorial descritivo irá descrever o imóvel pelo qual se quer usucapir.
c) Certidões negativas:
Dispõe o art. 216-A, inciso III, da LRP, que o requerimento deverá ser instruído com as “certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente”. Essas certidões são necessárias para demonstrar se há litígio sobre a área e tem o condão de verificar algum fato que interfira no reconhecimento da usucapião.
d) Justo título:
É um documento hábil que induz o possuidor a entender que ele tem a condição de proprietário. Em tese, trata-se de um título formal, porém possui alguma falha que impede a aquisição. Até porque se não houvesse, não haveria razão de usucapir.
O justo título transmite um estado de aparência que permite afirmar inicialmente que a posse do sujeito é de boa-fé. A LRP dispõe no inciso IV, do art. 216-A que serve como justo título, qualquer documento que demonstre a origem, a continuidade da posse, a natureza e o tempo da posse e cita como exemplo o pagamento de taxas e impostos que incidirem sobre o imóvel.
5- Procedimento administrativo
O rito a ser observado pelo registrador é o previsto no art. 216-A da LRP. É nos parágrafos insertos nesse artigo que consta o procedimento a ser realizado pelo registrador.
Em suma:
- Autuação do pedido pelo registrador.
- Notificações aos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel para se manifestar seu consentimento, sendo que o silêncio se entende como aceitação).
- Notificação à União, ao Estado, ao Distrito Federal a ao Município para que se manifestem sobre o pedido no prazo de 15 dias.
- Publicação de edital para a ciência de terceiros interessados que poderão se manifestar no prazo de 15 dias.
- Realização de diligências a pedido do oficial do Registro de Imóveis em caso de alguma dúvida.
- Transcorrido o prazo de 15 dias dado a terceiros interessados, o oficial registrará a aquisição do imóvel e realizará a abertura da matrícula.
- Se o requerente discordar de alguma exigência apontada pelo Registrador estará ele autorizado a suscitar o procedimento de dúvida.
- Se ao final das diligências a documentação não estiver em ordem, o Registrador rejeitará o pedido.
- Se houver a rejeição o pedido, ao requerente é permitido o ajuizamento da ação de usucapião.
- Ocorrendo alguma impugnação pelos titulares de direito, por terceiros interessados ou algum ente público, os autos serão remetidos ao juízo competente da comarca de situação de imóvel. Nesse caso, o requerente deverá emendar a petição adequando-a ao procedimento comum.
- Se o imóvel usucapiendo for um condomínio edilício, bastará a notificação ao síndico.
Em linhas gerais, essa é a Usucapião Extrajudicial, que dentre as vantagens, possuiu um procedimento mais rápido e menos oneroso.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 31 de dezembro de 1973. Disponível em:
BRASIL. Constituição Federal de 1988. Disponível em:
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Diário Oficial da União, Brasília, 16 de março de 2015. Disponível em:
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 14. ed. São Paulo: Atlas, 2014.
